VENTE APRES DIVISION DE L'IMMEUBLE : LE DROIT DE PREEMPTIONPar principe, la vente d'un local à usage d'habitation occupé n'offre pas de droit de préemption au locataire. Or, il existe une exception à ce principe, c'est le droit de préemption instauré par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Grâce à ce texte, le locataire ou l'occupant de bonne foi dispose d'un droit de préemption sur l'appartement qu'il habite lorsque la vente de ce local est consécutive à la division initiale ou à la subdivision de l'immeuble par lots.Ce droit de préemption du locataire n'est pas aussi connu que le droit de préemption en cas de congé pour vente. Il est pourtant primordial notamment pour un investisseur de maîtriser cette procédure. Conditions d'ouverture du droit de préemptionLa première condition pour que le droit de préemption existe est la division de l'immeuble concerné. Un bâtiment est juridiquement divisé dès lors qu'un état descriptif de division identifiant chaque lot est établi. La vente d'un appartement dans un immeuble placé dès sa construction sous le régime de la copropriété n'ouvre pas droit à préemption du locataire.La seconde condition est que la vente soit consécutive à la division de l'immeuble. Par conséquent, le droit de préemption n'est ouvert au locataire que lors de la première vente suivant la division initiale. Les ventes portant sur le bâtiment ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ne donnent pas lieu à préemption sauf si cet immeuble comporte plus de dix logements (voir infra). Cas de la vente à la découpeCette pratique consiste, pour le propriétaire d'un immeuble entier, à procéder à sa vente appartement par appartement. Certains bailleurs constatant les exceptions au droit de préemption, ont eu recours à certains montages permettant d'échapper à leurs obligations en la matière. Ces montages tendent à obtenir une première vente de l'immeuble dans son ensemble à un investisseur afin d'écarter le droit de préemption du locataire. C'est ensuite cet investisseur qui procède à la vente à la découpe des appartements. Mais le législateur est intervenu pour élargir le droit de préemption du locataireUn droit de préemption désormais ouvert en cas de vente de l'immeuble entierLe 13 juin 2006 le législateur a ajouté un article 10-1 à la loi du 31 décembre 1975 instaurant un droit de préemption en cas de vente en bloc de l'immeuble. Le locataire peut donc se porter prioritairement acquéreur du logement qu'il occupe même en cas de vente de l'ensemble des locaux à usage d'habitation. Toutefois, ce droit de préemption est strictement encadré:
Compte tenu de la complexité de cette procédure, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un professionnel de l'immobilier qui sera vous conseiller et vous aider lors de la vente ou l'achat d'un immeuble de rapport. Arnaud BAILLON Responsable Juridique Groupe IMM-NORD |
Consultez également tous nos articles
Obligations relatives aux diagnostics - 12 novembre 2008
